소비자금융과 부채관리6

DTI 규제는 부동산시장의 상황에 따라 그 비율을 조정하게 되는데, 만약 부동산시장이 불황일 경우에는 DTI 규제를 완화하여 한도 비중을 높임으로써 주택담보대출을 유도하여 시장 활성화를 기대하고, 반대로 부동산시장이 과열된 경우에는 DTI 규제를 강화하여 대출 가능 금액을 줄이게 되는 것이다. 최근 조정대상지역의 실수요자는 50%가 적용되고, 투기지역 및 투기과열지구는 40% DTI가 적용되지만 생활자금 목적의 경우에는 10% 낮은 40% 또는 30% DTI가 적용된다. 스트레스 DTI는 변동금리로 주택담보대출을 이용할 경우 향후 금리상승 가능성을 감안하여 계산하는 DTI이다. 즉, 향후 상승 가능 금리를 적용하여 계산한 DTI가 설정기준치를 초과할 경우 고정금리 대출로 유도하거나 DTI가 설정기준치 수준이 되도록 대출 규모를 안내하는 것이다. 상승 가능 금리는 최근 3~5년간 신규 취급 가계대출 가중평균금리 최고치에서 매년 11월 공시되는 가중평균금리를 차감하여 은행연합회와 은행이 협의 후 결정하게 된다. 총부채원리금상환비율은 대출자의 소득 대비 모든 부채에 대한 원리금 상환액의 부담 정도를 나타내는 비율이다. 즉, DTI에서는 주택담보대출 상환 원리금과 기타대출에 대한 이자 상환액만을 포함하지만, DSR은 주택담보대출 상환 원리금은 물론 신용대출, 마이너스통장대출, 학자금대출, 자동차 할부, 신용카드 미결제액 등 모든 대출의 원리금 상환액을 포함하여 총체적인 상환능력을 평가하는 것이다. 이 지표는 현재 주택담보대출 규모를 제한하기보다는 채무자의 상환위험을 관리하기 위해 금융회사에서 자율적으로 활용하고 있다. 즉, 대출자가 상환하는 원리금(주택담보대출 원리금 상환액+ 기타대출 원리금 상환액)이 연 소득의 적정 수준을 초과하는 경우 향후 신용위험 가능성이 있다고 판단하여 금융회사 자체에서 사후관리 대상으로 선정하고 상환계획 상담 등을 통해 상환 부담 감소를 위해 노력하는 것이다. 대출상품의 종류에 따라 이자와 별도로 부대비용 등을 부담해야 하는 경우가 있다. 대출과 관련된 대표적인 부대비용으로는 수입인지 비용과 보증보험료, 중도상환수수료, 저당권설정 비용 등이 있다. 수입인지 비용은 인지세법에 따라 부과되는 비용으로 대출금액에 따라 7~35만원의 인지대가 있으며(50% 고객부담), 대출원금이 5000만원 이하인 경우에는 인지 비용이 없다. 보증보험료는 보증보험사가 대출상환에 대한 보증을 서주는 대신 대출자에게 부과되는 수수료로 대출원금과 대출 기간에 따라 달라진다. 중도상환수수료는 대출계약시 약정한 상환일 이전에 대출원금의 일부 또는 전액을 상환할 경우 부담되는 수수료로 금융회사마다 수수료율과 적용 방법 등이 다르며 최근에는 중도상환수수료가 없는 곳도 있어 사전 비교가 필요하다. 저당권설정 비용은 담보대출 시 별도로 저당권 등기를 신청할 경우에 발생하는 비용으로 등록세, 교육세, 등기신청 수수료, 국민 주택채권매입금액을 포함한다. 이외에 신용조사 수수료, 대출 취급수수료, 만기 연장 수수료, 담보 변경 수수료, 담보 조사 수수료 등은 2014년 4월부터 전면 폐지되어 금융회사에서 대출자에게 부과시키지 못하게 되어 있다. 부채관리를 위한 체크리스트다. 첫 번째는 대출의 용도(목적)는 타당한가? 이다. 대출의 목적이 주택구입을 위해 꼭 필요한 것인지, 또는 투자수익을 위한 것인지 아니면 긴급 가계 자금인지 등의 대출 용도를 확인한다. 투자목적성 대출일 경우에는 비용을 포함한 대출이자 대비 투자에 대한 실제 수익이 얼마인지 따져보고 의사결정을 하도록 한다. 두 번째는 대출 기간과 상환계획은 적절한가? 이다. 대출 기간은 자금의 사용 목적에 부합하는지 검토한다. 자금의 사용 목적이 장기인데 대출 기간이 단기로 되어있다면 상환계획에 차질이 생긴다. 고객이 보유하고 있는 대출이 모두 단기성 대출이라면 후일 대출상환이 한꺼번에 이루어지므로 재무적으로 문제가 발생할 수 있다. 그러므로 재무 설계사는 자금의 사용 목적과 상환계획에 합당한 대출 기간을 설정하고 적절한 상환계획을 미리 세우도록 한다. 상환계획은 상환방식에 따라서 다르게 책정된다. 매월 분할 상환을 해야 하는 경우 고객의 총소득 대비 월 부채 상환능력을 따져보고 고객이 부채에 대한 원리금을 부담하고도 생활할 수 있는 여력이 있는지 파악한다. 이자만 상환하다가 만기에 일시 상환하는 경우 어떤 자금으로 대출 상환을 할 것인지 미리 계획을 세운 후에 상환방식을 결정한다. 또한 대출금의 만기가 지나 상환이 지체된 경우에는 연체 대출금리에 의한 연체이자가 적용되므로 대출금의 만기 관리에도 신경을 써야 한다. 세 번째는 부채 규모는 적절한가? 이다. 고객이 부담할 수 있는 부채 규모가 적절한지는 소득이나 자산을 기준으로 파악한다. 소득을 기준으로 파악하는 경우에는 총부채 상환액이 차지하는 비중을 일반적으로 파악하고, 소비생활 부채상환액과 거주 주택 마련 부채상환액에 대해 추가로 파악함으로써 부채사용목적과 연관을 지어 부채 규모의 적정성을 파악하도록 한다. 일반적으로 총 부채상환액이 총소득에서 30%를 초과하는 경우에는 재무 건전성이 위험하다고 평가하고, 소비생활을 위해 사용된 부채인 경우에는 소득의 10%를 초과하지 않도록 하는 것이 바람직하다. 소비생활을 위해 사용된 부채에는 신용카드 현금서비스, 신용카드대출, 자동차 구입을 위한 대출, 개인신용대출, 마이너스대출 등이 포함된다.